Чому реальна ціна модульного будинку вища, ніж у рекламі?

Рекламна ціна зазвичай вказана «від» і за 1 кв. м базової комплектації. Фундамент, доставка, кран, монтаж і підключення до мереж часто рахуються окремо, а ціна «від» може стосуватися найменшої моделі. Виробники прямо пишуть про це на своїх сайтах.

Що зазвичай не входить у ціну «від … грн/м²»?

Найчастіше — фундамент, доставка, послуги крана, підключення до електромережі, води й каналізації, сантехнічні прилади та меблі. Що саме входить у ціну конкретного продавця, потрібно отримати письмово.

Скільки коштує приєднання будинку до електромережі?

Ставки плати за стандартне приєднання на 2026 рік затвердила НКРЕКП, і вони різні для кожного оператора системи розподілу та залежать від ступеня потужності. Наприклад, для сільської місцевості в зоні ПрАТ «ДТЕК Київські регіональні електромережі» — від 1,734 до 3,251 тис. грн за 1 кВт без ПДВ.

Чи можна вказувати ціни в рекламі в доларах?

Закон «Про рекламу» (стаття 8, частина 8) встановлює, що ціни на товари й послуги, які реалізуються в Україні, у рекламі зазначаються виключно у гривні.

Куди скаржитися на оманливу рекламу ціни?

До Держпродспоживслужби, яка контролює рекламу в частині захисту прав споживачів, і до Антимонопольного комітету — щодо поширення інформації, що вводить в оману. Також можна звернутися до суду; споживачі звільнені від судового збору.

Чи потрібні документи на модульний будинок?

Будівельні роботи без повідомлення або дозволу вважаються самочинним будівництвом (стаття 34 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Який документ потрібен для вашого будинку і ділянки, уточніть до покупки в органі архітектурно-будівельного контролю.

Реальна ціна модульного будинку: що не входить у рекламну ціну

У рекламі модульних будинків у соцмережах і на сайтах часто бачимо привабливу ціну за квадратний метр. Але сума в кошторисі може виявитися значно більшою. Розбираємося на публічних фактах, з чого складається реальна ціна, які прийоми трапляються в рекламі і як порівнювати пропозиції.

Чому ціна з реклами і ціна в кошторисі різні

Самі виробники на своїх сайтах пояснюють, що рекламна ціна — не підсумкова. Ось кілька прийомів, які видно з публічних сторінок.

1. «Від» стосується найдешевшої моделі

На сайті МодульДім у заголовку вказано «Ціна від 22 000 грн. м2». У прайсі на тій самій сторінці так коштує модель на 36 кв. м (792 000 грн), а, наприклад, модель на 58 кв. м — 1 566 000 грн, тобто вже 27 000 грн за кв. м.

2. Фундамент, доставка і кран — окремо

МодульДім: «Фундамент і доставка – окремо, рахуємо за адресою та ґрунтом» (сайт виробника).
NanoHousBud: «транспортування конструкції не включене у ціну», а «вартість фундаменту розраховується окремо» (сайт виробника).
БлокМодуль: доставка «оплачується окремо», а замовник має підготувати фундамент і під'їзд для вантажівки та автокрана (сайт виробника).
Tokarco прямо називає свою ставку за кв. м «орієнтиром для розуміння порядку суми, а не пропозицією» (сайт виробника).

3. «Під ключ» у кожного своє

Огляд українських виробників, підготовлений виданням КОШТ, показує: в одних компаній у ціну «під ключ» входить оздоблена ванна кімната, в інших — лише каркас з утепленням, вікна, двері й електрика, а меблі та сантехніку треба докупити.

4. Ціна для базової комплектації, фото — для дорожчої

Такі скарги трапляються у відгуках покупців — приклад нижче. Порівнюйте не фото, а письмову специфікацію саме тієї комплектації, ціну якої вам називають.

Приклад: що публікує Nordi House

Станом на 13 жовтня 2026 року на сайті компанії Nordi House модель Nordi 56 (7×8 м, 56 кв. м) мала дві різні ціни:

на головній сторінці — «Ціна під ключ від 21 000 грн/м²» (nordi.house, архівна копія);
у каталозі та на сторінці моделі — «від 23 000 грн/м²» (сторінка Nordi 56, архівна копія).

Для 56 кв. м це 1 176 000 або 1 288 000 грн — наш розрахунок за цінами сайту, без урахування доплат. На сторінці моделі є блок «За що потрібно доплатити», у якому названо «Доставлення» і «Фундамент» без цифр. У розділі запитань компанія пише, що «базова комплетація — це будинок повністью з ремонтом в який треба купити тільки меблі та сантехнічні прибори» (каталог). На головній сторінці також зазначено, що вартість «розраховується індивідуально після вибору проєкту та обговорення всіх деталей», а фундамент може подорожчати залежно від ділянки. На сторінці «Про компанію» сказано: «немає прихованих платежів» (nordi.house).

На незалежному сайті відгуків про компанію опубліковано 40 відгуків із середньою оцінкою 4,4 з 5 (сторінка компанії). Більшість відгуків позитивні, але є й такі, що стосуються ціни. Автор відгуку від 24 січня 2024 року пише: «Ціни значно вищі ніж на сайті» (відгук). Автор відгуку від 26 лютого 2025 року вважає, що «ціна під фото в соцмережах виявилася оманливою: вказана вартість – це базовий рівень, тоді як на фото – будинки середнього або навіть вищого рівня». Ще один покупець пише, що «вартість на фіналі вийшла вищою, ніж обговорювали спочатку», хоча загалом оцінює компанію на 4 з 5. Це думки авторів відгуків; ми не перевіряли їхні історії.

З чого складається реальна ціна

Сам будинок — уточніть, яка саме комплектація («коробка», базова, «під ключ») і що в неї входить.
Фундамент — гвинтові чи бетонні палі, блоки або плита; тип залежить від ґрунту й ухилу ділянки.
Доставка, кран і розвантаження— залежать від відстані та під'їзду до ділянки.
Приєднання до електромережі — ставки за стандартне приєднання на 2026 рік затвердила НКРЕКП, і вони різні для кожного оператора та ступеня потужності. Наприклад, для сільської місцевості в зоні ПрАТ «ДТЕК Київські регіональні електромережі» — від 1,734 до 3,251 тис. грн за 1 кВт без ПДВ (постанова НКРЕКП № 2230).
Вода, каналізація, опалення — свердловина або водопровід, септик, котел чи інша система.
Сантехнічні прилади, кухня, меблі — часто не входять навіть у ціну «з ремонтом».
Документи — будівельні роботи без повідомлення або дозволу вважаються самочинним будівництвом (стаття 34 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»), а будувати можна лише відповідно до цільового призначення земельної ділянки.

Чекліст: що вимагати від продавця письмово

Повну суму для вашої моделі й комплектації, а не ціну «від» за кв. м.
Окремі рядки кошторису: будинок, фундамент, доставка, кран, монтаж, підключення, оздоблення, ПДВ — і що з цього входить у названу суму.
Специфікацію додатком до договору: матеріали, товщина й тип утеплення, вікна, покрівля, інженерні системи, оздоблення.
Строки виготовлення й монтажу та відповідальність за прострочення.
Графік оплати: розмір передоплати, етапи, акт приймання. Не платіть велику передоплату без договору.
Гарантію: строк і що вона покриває. Для договору будівельного підряду закон встановлює гарантію 10 років від прийняття об'єкта, якщо договір не передбачає більше (стаття 884 Цивільного кодексу).
Повну назву продавця (ТОВ чи ФОП, код ЄДРПОУ) та рахунок, на який ви платите.
Хто і за чий кошт готує документи для повідомлення й декларації.

Зберігайте скриншоти реклами з датою та адресою сторінки, листування й письмові розрахунки. Фото, відео, вебсторінки й повідомлення можуть бути електронними доказами в суді (стаття 100 Цивільного процесуального кодексу).

Що каже закон

Недобросовісною є реклама, що вводить або може ввести в оману «внаслідок неточності, недостовірності, двозначності, перебільшення, замовчування», і вона заборонена (Закон «Про рекламу», стаття 1, стаття 10).
Ціни в рекламі товарів і послуг, що реалізуються в Україні, зазначаються виключно у гривні (стаття 8, частина 8 того самого закону).
Ще до покупки споживач має право на достовірну інформацію про товар і ціну; «написи щодо ціни … мають бути чіткими і простими для розуміння», а ціна має включати всі обов'язкові податки й платежі (Закон «Про захист прав споживачів», стаття 15).
Забороняється практика, що вводить в оману щодо ціни або способу її розрахунку, умов оплати й доставки; правочини, укладені з її використанням, є недійсними (стаття 19 того самого закону).
Поширення неповних або неточних відомостей про ціну, зокрема в рекламі, є недобросовісною конкуренцією; штраф — до 5% доходу (Закон «Про захист від недобросовісної конкуренції», статті 15-1 і 21).

Куди звертатися

Держпродспоживслужба контролює рекламу в частині захисту прав споживачів і може штрафувати рекламодавців — електронна форма звернення.
Антимонопольний комітет розглядає поширення інформації, що вводить в оману; заяву подають письмово протягом шести місяців з дня, коли стало відомо про порушення — як повідомити про порушення.
Суд — споживачі звільнені від сплати судового збору (стаття 22 Закону «Про захист прав споживачів»). Безоплатну правову консультацію можна отримати в системі безоплатної правничої допомоги: 0 800 213 103.

Модульний будинок «від 21 000 грн/м²»: як дізнатися реальну ціну